睡不着， 25 万，在法院拍了一间门面房，遇到的问题，睡不着了，求各位大大围观出主意，及判断是否我投资失败了！

[codezip]

交税还要交 17 万（由于拍卖上写明是双方各种承担费用，所以这个还有争议，法院还在追回我的拍卖的钱），房子收到自己手里了，非常破了，简单装修，乱七八糟的，又花了将近 4000 的样子。问了问附近门面房子出租的，一年 6500 左右。




房本（户主不是我）上
用途： 商住
土地等级：壹级
使用权利：出让
终止日期 2049 年



按投资整理一下：

投资 25 万（拍卖）+0.4 万（打扫通水通电简单装修）+17 万（交的税这部分钱，法院还在运作，暂时不列入）



回报：

预估 今年房租 6500 左右




请问，我这项投资，是否已经失败了？头大。

在拍卖展示中，第六条，写的如下：

六、其他相关条件

1.标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税根据相关法律规定由双方各自承担，其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担。

2.竞买人须承诺，自行承担标的无法过户的风险。



买这种房子，过完户，是不是还有交其他的钱呢？

在哪里了解地形，只了解附近住宅的价格，没有了解房租，了解了被拍卖人的状况，和法院确定了税务当时，容我爆一句粗话，妈的，拍了之后，法院和我说，这个房子，有抵押给银行，要先解银行，才能办过户。解压后，发现，钱不够交 17 完的税了。


房产税，我还不知道，没有物业费。我哪里之前是村，后来县城扩建，变成了县城的批发市场。之前的物业乱收费，被做买卖的花钱打跑了。当然这些只是听说。


住宅新房涨价到 6 千 /平了。而租金一直不涨，感觉特别恶心，是不是县城在病态发展？

[tuobaye0711]

收益率 1.5 个点，还得自己折腾，不如存余额宝

[codezip]

@tuobaye0711 就是您认为投资失败了呗，哎。苦逼的我。

[danhahaha]

没门路就拍法拍房，注定要赔钱
好房子能轮到出来拍？

[iasuna]

别想了 就当赔了 25w
花 25w 买房 还不打听清楚 现在付完钱着急了。。。
以后投资找点靠谱的 别搞这些自己不了解情况的

[PbCopy111]

同地段能卖多少钱?你拍的时候一定是看中折扣了吧，三拍一般到 7 折了，你是几拍呢？所以攒够一年卖了，怎么算是亏?

[yujiang]

25w 买的，房租一年 6500 。。。还有一堆破事要处理。存银行定期 5 年算了

[areless]

双方各自承担费用的，税费在拍卖款 25 万里扣除的。多出来的 17 万，法院为何愿意冒这个法律风险给破产方争取利益？我没遇到过这种。除非没产证，欠地方政 ……府的税，补交税才给办全新产证。否则拿着执行书，强 制执行过户就可以啊。

[wafm]

额如果该资产有长期租赁合同更麻烦了，清场很难的

[GG668v26Fd55CP5W]

一年才 6500…一个月不到 600 ？十八线的门面房吗

[sagaxu]

你这不是投资，是糟蹋钱。

年化收益太低，流动性极差，实体店本来就困难，加上今年疫情影响。

还有就是商铺产权期限短，到期之后续费成本肯定比住宅高的多。

[codezip]

@areless 有法律依据吗？求给具体点的

[codezip]

@sagaxu 不是就续一个土地费吗？还有其他费用？

[codezip]

@wafm 已经收到房，现在就是租金和税，让我难受。感觉投资过家家了

[codezip]

@falcon05 小县城

[ln1225707801]

之前就听说过没关系不要弄法院拍卖，看来真的很坑啊

[areless]

@codezip 双方各自承担相应的税，这就是依据及合同约定啊。。。拍卖都这样的。写明确双方承担的，拍得者不可能有那么多税的，我两套税很重的拍得品都这样操作的。你拿着替对方付的票据去法院拿钱就可以了。我的都是法院处理好对方税的。我感觉是不是这个法院业务不熟，把钱打给了起诉方，钱转走了，才发现还有 17 万的税。。。那惨了

[bequt]

@codezip 小县城很偏吧。我们这边随便 1w 起步。贫困县

[areless]

@codezip 不是二次过户吧。二次过户你只能认了。

[swulling]

好的法拍房轮不到你，拍法拍房你得认识执行庭的，把里面的隐患给你说清楚。

[qiayue]

我家，江西某个十八线小县城下的某个镇里，门面房一个月租金三千了，你这一个月 600 是啥地段啊。

[micean]

三年前就不流行投资门面了，哪怕是商业中心的中心，也有人流不至的地方。投资最好的还是学区房。
法院拍卖的都是存在纠纷的商品，不过看你描述还好，没人找你麻烦的样子。
失败就失败吧，总比打水漂强，至少也是固定资产，抗抗通胀吧。

[Mac]

你家里要是没法院执行的人，就别动拍卖房的脑筋了，碰不得。

[efaun]

没有一定能力的千万不要涉足法拍房

[ArJun]

法拍房没有问题，问题是你拍的时候不做好功课，法拍房完全可以提前看房，预估一下地理位置和租金的价格，那能怪谁咯

[sds1331]

这点收益率实在是太差了

[Messiv2]

没有能力没有门路，千万不要涉足法拍房，乱七八糟的事情太多了。

[pixelfish]

假设房租不涨，回本要 65 年…亏惨了，法拍都是药单，还是商住…投资买房不买商住，大兄弟认赔吧。

[Messiv2]

问了问附近门面房子出租的，一年 6500 左右。

难道你是先买，再去了解行情的？ 你这冲动消费的毛病得改改。

[won]

法拍的前期尽调里应该有明确税费谁出，如果是写明了买方承担你没看到那怪自己，否则拍卖所得会优先用于偿还郭嘉欠款。另外就是每年要交的房产税你还没有算在未来成本里

[codezip]

@won 写了双方各种承担，还和法院确定了呢，每年还要交房产税？

[won]

@codezip 商用房肯定每年要交税。物业费没坑你不错了，看过一个开发商卖不出房交给法院拍卖，买后需要补交天价物业费，法院也没辙

[hlwjia]

@Messiv2 这冲动消费有点厉害，我最多也就超时买水果的时候冲动一下

[codezip]

@won 在哪里了解地形，没有了解房租，了解了被拍卖人的状况，和法院确定了税务当时，容我爆一句粗话，妈的，拍了之后，法院和我说，这个房子，有抵押给银行，要先解银行，才能办过户。解压后，发现，钱不够交 17 完的税了。

[codezip]

@won 好吧，房产税，我还不知道，没有物业费。我哪里之前是村，后来县城扩建，变成了县城的批发市场。之前的物业乱收费，被做买卖的花钱打跑了。当然这些只是听说。

[codezip]

@hlwjia 哎，也许当时我是在赌吧，感觉房产行业，涨价太快了，住宅都涨到 6 千 /平了，那个破县城，而租金，他妈的，一直不涨。感觉有病。

[cabing]

为啥法院的人不联系亲友购买呢？

小地方的法拍应该会很多坑。

[codezip]

@cabing 因为是跨省。这套房，法院是山东省那边法院，而拍卖的是河北省的房子。

[hackerwin7]

看成一个月 6500 了

[crab]

你这得等拆或者大涨了，靠租金不现实。

[codezip]

@hackerwin7 一个月别 6500，5000，我就请你喝一杯咖啡。

[codezip]

@crab 这特么是病态么？我特么了解到的房价，都是涨的高一笔，我 2012 年有去过，2000-3000/平，我 2018 年去了趟，4000-5000，2019，妈的，6000+一平，而租金，后来了解的，就俩字，卧槽！

[codezip]

@qiayue 一个批发市场里

[codezip]

@sds1331 房子涨价，房租不涨，病态县城

[ohmyzsh]

搞不懂了，怎么想到花 25w 去拍的？被人忽悠了？

[ohmyzsh]

https://www.v2ex.com/t/656640#reply18

我看你是钱 💰 多了没处花。。。

[cabing]

@codezip

这样啊。投资不要投资小地方啊。除非是江浙沪和广东。

[melvin]

一年才租 6500，这？钱多没地方花么

[hijoker]

租金怎么这么低,是不是 N 线城市啊?

[wwdz99]

@codezip 请问 lz 店面是多少平方？拍卖总费用是 25 万是吧？过户的税费是 17 万么？分别是哪些费用，能不能麻烦说一下谢谢

[youxiachai]

有点奇怪。。。lz，居然不知道商用房子是要每年交类似房产税的东西。。。

[codezip]

@wwdz99 不到 90 平，小三层，一层 30 平左右。拍房价格 25 万，17 万要另算，土地增值税，还有乱七八糟的税。

[codezip]

@youxiachai 我问了，我哪里的邻居，他们竟然都不交。不知道到底啥情况，他们有俩个证，土地证和房产证。

[codezip]

@ohmyzsh 就是那个价值 35 万的房子，因为，我挂过，35 万有人要买，我没卖。拿到手，就挂网上了。病态县城。

[codezip]

@hijoker 破壁小县城

[codezip]

@areless 被拍卖的业主，是最原始的房本所有者，到我这过户，算第二次了吧？

[areless]

@youxiachai 分为个人持有及公司持有，公司持有得每年交。公司持有住宅房产也一样重税。
@codezip 以前的是三证 土地 房产 契证，现在三证合一称之为不动产权证，他们的只要过户都变成不动产权证

[areless]

@codezip 不算，二次过户一般发生在只有购房合同未办产权证的情况下。首先要办理合同购房方的过户，然后购房方再过户给你。这样两次所产生的费用一般在 20%以上。
@youxiachai 好处就是公司持有可以绕过限购。

[2kCS5c0b0ITXE5k2]

为什么一直涨 是因为房价不能倒。 为什么租金不涨 因为没那么多人。

[codezip]

@emeab 这样会不会崩了？但是我挂 35 万，照样有人买。卧槽，不过户，35 万，人家要和我走公正

[JCZ2MkKb5S8ZX9pq]

如果标的物足够好，相关人员也会有亲戚朋友同学同事之类的嘛，这蛋糕能留到现在嘛。
一边抬头看馅饼，一边也要低头看坑。

[codezip]

@JCZ2MkKb5S8ZX9pq 我入坑了

[DearMark]

围观

[zeromake]

@codezip 应该就是那个租金属于和大家真实收入水平挂钩，房价都是炒上去的

[her999]

群主，您的这次投资，大概率是失败了。不过，我劝你一句话，以后小心就好，千万千万别上火，保重身体，健康最要紧。捂汗市内有多少身家几千万的，不也死了好几口人，几近被灭门吗？留得青山在不愁没柴烧

[tailf]

这就是你说的那个价值 35 万的门面房？

[lifeintools]

嗯 投资失败，建议持有后，找机会出手。25 万买理财的话 流动性还在。

[codezip]

@areless 涨知识了，谢谢，我那是个人持有。

[codezip]

@tailf 是呀，挂出去，就有人买。你说气不气。房租还差的一笔。

[codezip]

@her999 想的开，大不了，不去北京了，在老家开个彩票店，凑合着过小日子挺好。在北京工作，敲代码，都是后半夜睡，30 岁后，明显感觉身体吃不消了。

[NetworkManager]

一年 6500 怎么这么低 菏泽曹县下靠近河南的一个村庄 那里的两层小房租金一年还 20K 呢

[marcong95]

你房子拿到手了，是指拿到钥匙还是已经完成过户呢？法院既然已经在帮你运作那 17w 的事情，那其实也问题不大吧。不也就跟你买之前预料的一致吗？

你能顺利拿到手，似乎就已经避开了很多之前法拍房故事里说的大坑了吧

[codezip]

@marcong95 是的，就是现在不能过户，因为 17 万的税不交，还有租金，扎心，其他的都办完了。没有网上的故事坑，我这应该算好的了。

[doudoubeng]

考虑到租金还能涨，计算器按了按，小亏。。也不是那么惨烈，就是要搭些精力。当交学费了

[codezip]

@doudoubeng 哎，交

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