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zoeywangqq
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想为了 10 万补贴买老破小,求骂醒

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  •   zoeywangqq · 2024-02-20 15:32:03 +08:00 · 8286 次点击
    这是一个创建于 366 天前的主题,其中的信息可能已经有所发展或是发生改变。

    坐标某二线省会城市,10 万购房补贴的政策截至到今年 6 月,所以想着是不是能买套便宜的。

    最近看到一套房子,总价 47w (应该是底价了)的老破小,20 年房龄,建面 70 平(公摊极小),顶楼( 7 楼)无电梯,内里装修还行,看上去干净整洁。

    算了一下,首付+税费+中介费=16w,纯公积金贷款 30 年每月还贷 1400 (公积金完全够用),这个小区平均租房价格 1500 左右,顶楼应该不好租,算 1000 块?

    也就是说总价 47w 房子,最终首付相当于 6w,每个月公积金还款 1400 ,然后出租覆盖一部分房贷。不知道这样是否划算呢?

    求助广大网友给点意见,到底能不能买呀 >.<

    第 1 条附言  ·  2024-02-20 16:24:46 +08:00
    另外贴两条补充信息:
    1 、房子在 7 楼,没有自住打算,只考虑出租,比同小区其他房子便宜点(可能是我太天真了,低价也不好租?);
    2 、位置在老城区,偏工业区附近了,距离三甲医院和公园不到 2km ,距离火车站 4km ,交通方便。
    第 2 条附言  ·  323 天前
    最终决定不买了,谢谢大家的建议和提醒。
    深入了解了下 10w 的政策,如果伴侣婚前购买的房产时间符合,在婚后我也是能领 10w 的。
    所以,房产这么不景气的情况下,两个人暂时一套住宅就 ok 了,完结,撒花。
    105 条回复    2024-04-03 16:35:18 +08:00
    1  2  
    junkk
        1
    junkk  
       2024-02-20 15:45:08 +08:00
    感觉可以,补贴下来就 36W ?

    36W 这个租金的话不错了
    hemingway
        2
    hemingway  
       2024-02-20 15:46:45 +08:00
    没电梯是硬伤,是我的话不买,因为自住不合适,出租也不好找租客。
    ZeekChatCom
        3
    ZeekChatCom  
       2024-02-20 15:47:09 +08:00
    一部车的钱买个房子,我觉得好出租的话的确可以买。
    w2er
        4
    w2er  
       2024-02-20 15:48:40 +08:00
    听起来感觉不错的样子,若是我熟悉的城市,我应该也会想买了
    justfindu
        5
    justfindu  
       2024-02-20 15:48:45 +08:00
    补贴覆盖你的想法吗?
    perfectlife
        6
    perfectlife  
       2024-02-20 15:49:32 +08:00
    七楼没电梯的话太高了
    iyiluo
        7
    iyiluo  
       2024-02-20 15:50:53 +08:00
    算下来 5000 一平,二线省会,很便宜了,不过 7 楼无电梯,挺痛苦
    nightRainAnnoy
        8
    nightRainAnnoy  
       2024-02-20 15:52:39 +08:00
    这个租金对比起售价,听起来很心动。
    markzyh
        9
    markzyh  
       2024-02-20 15:52:40 +08:00
    感觉划算的
    kas0yo
        10
    kas0yo  
       2024-02-20 15:55:21 +08:00
    别买顶,再看看,加点钱买 123 楼
    faustina2018
        11
    faustina2018  
       2024-02-20 15:55:23 +08:00
    七楼无电梯很难出手也很难租啊
    除非自己住诶
    MillerD
        12
    MillerD  
       2024-02-20 15:55:40 +08:00
    出租的房子其实高楼层比较好 并没有想象中影响租房价格和客源 但是便宜是实打实的便宜了
    NoraProgrmming
        13
    NoraProgrmming  
       2024-02-20 15:58:43 +08:00
    七楼反正我是不会租 住了十年没电梯的六楼 而且落东西上去拿真是要命 年龄越大上楼越累了
    zoeywangqq
        14
    zoeywangqq  
    OP
       2024-02-20 16:00:45 +08:00
    @junkk 如果是全款可以这么算,但是我打算首付 30%嘛,应该是要比这个价格高一些的。不过我自己感觉也还是划算的嘻嘻
    zoeywangqq
        15
    zoeywangqq  
    OP
       2024-02-20 16:03:43 +08:00
    @hemingway
    @perfectlife
    @iyiluo
    @kas0yo
    @faustina2018
    @MillerD
    @NoraProgrmming
    7 楼确实是高,不过我不考虑自住,纯纯的为了想套 10w 哈哈。出租的话确实不如低层有竞争力,是需要考虑的一个点,后面我打算去那个小区看看了解一下租房的情况,谢谢大家的提醒~
    zoeywangqq
        16
    zoeywangqq  
    OP
       2024-02-20 16:06:19 +08:00
    @w2er 价格真的很诱人 hhh
    llllllllllllllii
        17
    llllllllllllllii  
       2024-02-20 16:11:00 +08:00
    根据现在你说的信息就可以买了很诱人,你可以在看看周边配套设施,商超,医院,交通什么的方便不,总会有因为房租便宜考虑 7 楼的
    yidinghe
        18
    yidinghe  
       2024-02-20 16:11:20 +08:00
    你这是想投资啊,哈哈哈,那你尽管去做,若是买房自住的我还会讲番道理劝一下。
    jonathanchoo
        19
    jonathanchoo  
       2024-02-20 16:13:12 +08:00
    房租可以 cover 掉贷款,不错啊
    cyrivlclth
        20
    cyrivlclth  
       2024-02-20 16:13:41 +08:00   ❤️ 2
    你这十万补贴也不是非这套不可,我的建议是不买优质房产不如不买,不然多半砸手里
    gynantim
        21
    gynantim  
       2024-02-20 16:13:42 +08:00 via iPhone
    这么便宜的房子随便买吧,大不了买来租出去。
    BeforeTooLate
        22
    BeforeTooLate  
       2024-02-20 16:14:14 +08:00
    可以,大不了等拆迁,毕竟已经 20 年房龄了。
    zhuanggu
        23
    zhuanggu  
       2024-02-20 16:15:11 +08:00
    20 年的房子不算老吧
    Vindroid
        24
    Vindroid  
       2024-02-20 16:15:14 +08:00
    老破小卖不掉的,只适合自住或租赁赚收益。另外顶楼是必漏的,防水问题肯定要自己花钱解决的,一旦开始漏水基本 5 年就要重做防水一遍
    zoeywangqq
        25
    zoeywangqq  
    OP
       2024-02-20 16:15:24 +08:00
    @yidinghe 哈哈这算作投资吗,其实我的想法就是套补贴,然后不太亏就好。
    windmoonwind
        26
    windmoonwind  
       2024-02-20 16:16:52 +08:00
    不算你那补贴,二线省会房价 6700/平?长春?兰州?
    hokori
        27
    hokori  
       2024-02-20 16:18:09 +08:00
    买到后可以转手吗
    zoeywangqq
        28
    zoeywangqq  
    OP
       2024-02-20 16:20:34 +08:00
    @cyrivlclth 是嘞,不是非套不可。目前的环境下还能升值的优质房产在我们这老贵了,300~400 起步吧,要是买这种更有为了碟醋买包饺子的意思了(当然了我现在也买不起这么贵了)。
    brom111
        29
    brom111  
       2024-02-20 16:26:35 +08:00
    如果楼顶不漏水的话。顶楼其实挺舒服的。不吵安静 有人喜欢租的。
    purringpal
        30
    purringpal  
       2024-02-20 16:31:39 +08:00 via iPhone
    你把补贴政策发出来我给你分析一下,专业角度
    Alias2023
        31
    Alias2023  
       2024-02-20 16:38:11 +08:00
    哪个城市工,这租售比可以啊
    tigerstudent
        32
    tigerstudent  
       2024-02-20 16:42:11 +08:00
    纯出租的话,多少年能回本? 20 年后,这楼龄 40 年了,还能住人吗还能出租吗?
    justfindu
        33
    justfindu  
       2024-02-20 16:47:10 +08:00
    醒一醒, 先看补贴能不能覆盖, 一般来说应该是首套最高之类. 或者人才补贴
    hhpd
        34
    hhpd  
       2024-02-20 16:54:02 +08:00
    没必要给自己加杠杆的
    zoeywangqq
        35
    zoeywangqq  
    OP
       2024-02-20 17:02:26 +08:00
    @justfindu 谢谢提醒,已经确认过的,本人学历和毕业年限符合我们这的高层次人才住房补贴政策,明确是 10w 整,并且身边的同学朋友已经有申请完成的先例了。
    zoeywangqq
        36
    zoeywangqq  
    OP
       2024-02-20 17:03:43 +08:00
    @purringpal 谢谢,已经仔细研究过政策了,符合条件的,但是对我的限制是到今年 6 月。
    zoeywangqq
        37
    zoeywangqq  
    OP
       2024-02-20 17:06:23 +08:00
    @windmoonwind 不是的,中部地区。因为是老破小顶楼嘛,老城区,步梯,buff 叠满了。。。所以比较便宜~
    purringpal
        38
    purringpal  
       2024-02-20 17:09:26 +08:00 via iPhone
    @zoeywangqq 主要是顺便通过文件了解一下哪个城市,因为你说的房子可能市场价格不到 40w 呢?哈哈哈哈,而且本地公开政策,为啥不愿说呢…
    AkaHanshan
        39
    AkaHanshan  
       2024-02-20 17:10:47 +08:00
    顶楼无电梯,租都不好租...
    zoeywangqq
        40
    zoeywangqq  
    OP
       2024-02-20 17:12:33 +08:00
    @tigerstudent 嗯……这确实是我要考虑的点,根据我的了解这个城市 1990 年左右的房子还在出租,但是要说回本好像真的回不了。。。T T
    zoeywangqq
        41
    zoeywangqq  
    OP
       2024-02-20 17:15:36 +08:00
    @purringpal 哈哈哈,市场价格 46 嘛,应该是全小区挂牌价最低了。因为不想暴露位置,还请谅解谢谢~
    zoeywangqq
        42
    zoeywangqq  
    OP
       2024-02-20 17:19:31 +08:00
    @ramirezyolis808 嗯嗯,好不好租我需要再详细了解一下~
    zoeywangqq
        43
    zoeywangqq  
    OP
       2024-02-20 17:25:09 +08:00
    @brom111 据说目前还不漏。。但是总会有漏的风险在 hhh 没有楼上的打扰我真的太懂了 T T
    delacey
        44
    delacey  
       2024-02-20 17:32:08 +08:00
    感觉是武汉。。。
    RangerWolf
        45
    RangerWolf  
       2024-02-20 17:37:10 +08:00
    我坚决不考虑没电梯的房子,不管是买还是租
    purringpal
        46
    purringpal  
       2024-02-20 17:37:30 +08:00
    @zoeywangqq 我的意思是真实市场价格,算了,哈哈哈哈哈
    YsHaNg
        47
    YsHaNg  
       2024-02-20 17:39:43 +08:00
    你们房贷没有类型吗 比如自住还是出租 后期用途不能越界 利率也完全不一样
    wumou
        48
    wumou  
       2024-02-20 17:41:20 +08:00
    买吧,亏又能亏多少。
    BraveChi
        49
    BraveChi  
       2024-02-20 17:42:08 +08:00
    是不是学区房,不是的话,老破小别碰了。首先你卖不掉,7 楼没电梯很难租出去,人家 1500 ,你可能是 0 ,或者按照 800 计算收益(期望取一半)。
    zoeywangqq
        50
    zoeywangqq  
    OP
       2024-02-20 17:44:53 +08:00
    @YsHaNg 没有这么严格的限制欸,国内好像对出租没这么严格吧。。还是我太无知了?震惊是什么地方有这么复杂的机制
    filannn
        51
    filannn  
       2024-02-20 17:47:44 +08:00
    租售比好高
    glaucus
        52
    glaucus  
       2024-02-20 18:19:57 +08:00
    出租更没有人会考虑 7 楼步梯了,自助还能忍忍看能不能熬到加装电梯
    weak
        53
    weak  
       2024-02-20 18:26:24 +08:00 via iPhone
    不建议 我就是 7 楼老破小 没电梯,爬楼想死,冬冷夏热
    YsHaNg
        54
    YsHaNg  
       2024-02-20 21:13:04 +08:00
    @zoeywangqq uk 一切租房平台中介包括 Airbnb 都会上报政府税务机构
    Ritr
        55
    Ritr  
       2024-02-20 21:23:08 +08:00
    有点鸡肋,不如买 123 层合适,出租自住都可以
    usauk1998
        56
    usauk1998  
       2024-02-20 21:31:29 +08:00
    Don't buy this house. Maybe, next year just need 360,000 RMB.
    wonderfulcxm
        57
    wonderfulcxm  
       2024-02-20 21:35:07 +08:00 via iPhone
    虽然便宜,但出租大概率也是亏的。不要入手!
    hefish
        58
    hefish  
       2024-02-20 22:12:22 +08:00
    再怎么也是套房。 我拉根宽带就是机房。
    floraX
        59
    floraX  
       2024-02-20 23:19:10 +08:00
    目前这情形,还投资房子,你是秀逗吗?
    你这房子出租,你是租客,你会租吗,降到 500 一个月 ?
    你再出手的时候,你打算亏多少,有个预算哈!!!
    xiaonan10ll
        60
    xiaonan10ll  
       2024-02-20 23:33:01 +08:00 via iPhone
    真金白银的学费比什么话都好使
    Promtheus
        61
    Promtheus  
       2024-02-21 08:33:22 +08:00
    我自从买了便宜的 之后我就悟出了一个道理 买房还是要买贵的。便宜的怎么看怎么不顺眼。贵有贵的道理 真香
    xiaoxiyiha
        62
    xiaoxiyiha  
       2024-02-21 09:08:10 +08:00
    老婆小可以买,但 7 楼无电梯的不建议。
    你又不自己住,就是纯投资,要考虑将来出手的,大概率砸手里
    Cloud9527
        63
    Cloud9527  
       2024-02-21 09:17:52 +08:00
    你想想都为啥这么便宜了,还没人买。7 楼无电梯,你到时候卖都不好卖。房价如果持平或者再跌,你卖的时候还有税费啥中介费呢。套 10 万最后能落手里多少钱
    version
        64
    version  
       2024-02-21 09:26:38 +08:00
    老破小.分分钟.不给你贷款..现在能贷款总价 47w
    再过 10 年.你打算 47w 卖出去的时候.或者涨价 60w 的时候.对方一定只能全款买下来.
    最终的结果烂在手里..7 楼也不好出租.
    devilweime
        65
    devilweime  
       2024-02-21 09:48:51 +08:00
    房子挂多久了?好东西应该早被抢走了,这样说你懂了吧
    8355
        66
    8355  
       2024-02-21 09:51:12 +08:00
    适合赌上一赌
    ma836323493
        67
    ma836323493  
       2024-02-21 09:55:30 +08:00
    不自住的话, 建议先看看附近租客,工作数量及交通情况,再考虑买到这种老破小
    fredweili
        68
    fredweili  
       2024-02-21 09:56:20 +08:00
    老破小的顶楼一概不碰
    zhangolve
        69
    zhangolve  
       2024-02-21 10:10:17 +08:00
    我老家村里现在房子都要 4 ,50 万快了,二线城市这个价格确实不贵。
    waytodelay
        70
    waytodelay  
       2024-02-21 10:12:00 +08:00
    建议先把房子挂到闲鱼上看看咨询租房的人多不多...

    可能还需要考虑后期房子跌价/租金下降的情况。
    keethebest
        71
    keethebest  
       2024-02-21 10:14:08 +08:00
    先想想为啥买这套房,为了套这 10w ?最终结果是亏了 47w

    1. 入手后很难再卖掉
    2. 没电梯租不出去,就算租出去了价格也是极低的,赚不了多少

    结论:这笔钱套在这套房上了,其实可以存下来或者做其他投资赚取收益的
    NDHT
        72
    NDHT  
       2024-02-21 10:17:29 +08:00
    买了再卖掉是不是就能把 10 万补贴套出来?扣掉税费等摩擦成本净赚 X 万?约等于出租 X 年的房租收入?
    lingeo
        73
    lingeo  
       2024-02-21 10:28:54 +08:00
    不会是长沙袁家岭附近是吧。
    lingeo
        74
    lingeo  
       2024-02-21 10:30:15 +08:00
    老小区要么拆要么加电梯,现在应该不会拆,所以电梯后面都会装的,7 楼不是问题,喜欢就买好了,也没多贵。
    superBearL
        75
    superBearL  
       2024-02-21 10:57:43 +08:00
    如果我是租客绝对不会租这种房子,7 楼无电梯搬家噩梦
    nexo
        76
    nexo  
       2024-02-21 11:03:09 +08:00
    不同的二线省会差距很大 不说具体的很难评论
    silencil
        77
    silencil  
       2024-02-21 11:07:04 +08:00
    7 楼老人百分百不会租,之前我们几个人合租 6 楼,都是刚出社会的小伙子都累的够呛。下班后稍微拿个快递买一袋水果上个六楼就累了。都一致决定以后不租楼梯房高层。
    Torpedo
        78
    Torpedo  
       2024-02-21 11:11:04 +08:00
    建议不要买顶楼
    Katrol
        79
    Katrol  
       2024-02-21 11:17:38 +08:00
    发个帖子还藏藏掖掖的,担心谁跟你抢老破小?
    ephemeron
        80
    ephemeron  
       2024-02-21 11:25:33 +08:00
    净现值是评估投资价值最常用的方法之一。它通过计算未来现金流的现值(即按照某一折现率将未来现金流折算成当前价值)并减去初始投资成本来确定投资的价值。

    假设 37 万的房产,每月租金至少要 2500 以上净现值才为正(按 5%的折现率和 20 年的投资期限来算)
    BlackAndBlue
        81
    BlackAndBlue  
       2024-02-21 11:56:23 +08:00
    不要去做接盘侠,天上不会掉馅饼,真正的好房子都是抢着买的
    zw1one
        82
    zw1one  
       2024-02-21 12:00:00 +08:00
    你是为了买来砸手里的?
    补贴这种东西你在美团淘宝拼多多看得还少吗?你出了多少钱,这个东西的实际价值基本就是多少。
    INW017bzMfgkkYGn
        83
    INW017bzMfgkkYGn  
       2024-02-21 12:04:38 +08:00
    @Katrol 怎么就藏着掖着了,发个咨询贴就得直接贴身份证号才算真诚?
    Xu3Xan89YsA7oP64
        84
    Xu3Xan89YsA7oP64  
       2024-02-21 12:26:45 +08:00
    是我肯定买。这就是个投资品,还能套 10 万补贴。二线省会城市这个价格跌也跌不到哪去,最好是全款拿下,然后出租,被动收入 1500 很香啊,这样的投资品再来几个,你就可以原地退休了
    zhenghuiy
        85
    zhenghuiy  
       2024-02-21 12:33:00 +08:00
    便宜 + 补贴 ≠ 买到即赚到,还是把账算一算。

    1. 考虑后续无人接盘,房子一直持有。
    2. 调查相对真实的租金。 平均租房价格才 1500 ,你这 debuff 叠满的房子真的租的出去么?有没有问过周围的租房中介这个房子之前的出租情况,有没有可能是房东觉得租不出去才想着脱手。
    wgsgyes
        86
    wgsgyes  
       2024-02-21 12:43:38 +08:00
    省会的老破小倒还好。
    你首先要考虑的是地理位置,周边 1000 米内有没有地铁站。
    qqjt
        87
    qqjt  
       2024-02-21 12:46:31 +08:00
    总价 47 万,10 万补贴这么多?
    wonderfulcxm
        88
    wonderfulcxm  
       2024-02-21 12:49:40 +08:00 via iPhone
    ps:现在很少以前没装电梯的旧小区会加装电梯了,原因很简单,你要说服一二楼的住户,他们用不到,而且还要忍受电梯的噪音,再分摊电梯安装费、维护费…
    fatigue
        89
    fatigue  
       2024-02-21 12:51:33 +08:00
    打听下有没有加装电梯的可能性,最近国家不是在推老房加装电梯吗,有了电梯肯定不会亏
    fengfisher3
        90
    fengfisher3  
       2024-02-21 13:05:51 +08:00
    好便宜呀。如果不是刚需自住劝退,因为没有升值的可能。
    投入成本大,因为房子是负债,不是资产。除非特别特别有钱的情况下,才有这个必要。
    我自己就是住 6 楼没电梯的老破小,76 方,防水是真要做的(虽然也不漏水),但没电梯确实不好。
    goonxh
        91
    goonxh  
       2024-02-21 13:39:51 +08:00
    三甲医院不会是省二院吧
    0n2ynu
        92
    0n2ynu  
       2024-02-21 13:45:32 +08:00
    你把 37W 存银行, 按 3%息算, 一年 1.2w, 一个有 1k, 刚好对的上你的租金. 如果是自住, 那你买这个不赚不亏. 如果是投资, 利率起码要 5%, 那么这房子值 1.2w*100/5 = 24w, 买这个肯定亏.
    erwin985211
        93
    erwin985211  
       2024-02-21 13:49:04 +08:00
    直接找链家看他们的租房报价,核算就买。深圳城中村大把住 10 层以上无电梯的,只要便宜总会租出去的。
    burden7
        94
    burden7  
       2024-02-21 13:52:50 +08:00
    如果我自己租房,7 楼没电梯,除非有其他非常诱人的条件,我应该不会租
    polo3584
        95
    polo3584  
       2024-02-21 14:13:47 +08:00
    七楼无电梯无论是出租还是以后再卖都是大问题。
    freewarcraft
        96
    freewarcraft  
       2024-02-21 14:27:54 +08:00
    不建议买,从大趋势看,现在去买你那的老破小无电梯顶楼,而且租金还无法覆盖月供,未来卖出去肯定是亏的。。。
    7 楼无电梯是死穴,不管是年轻人还是拖家带口的都接受不了
    lemoncake07
        97
    lemoncake07  
       2024-02-21 14:57:59 +08:00
    有一句话,如果你自己都不愿意住的话,租户也不想租。
    loryyang
        98
    loryyang  
       2024-02-21 15:14:28 +08:00
    楼上说什么租不出去就是扯淡,降价还能租不出去……又不是卖房子。拼多多这么火就证明,绝大部分人还是价格敏感的

    我简单算一下(可能不正确,仅供参考):
    1. 你用 37 万买了 47 万的房子,其中 6w 首付,31 万贷款
    2. 我们简单些,假设房子一直没升值贬值,还是 47w ,房租也一直 1000 。每月公积金还贷 1400 ,30 年总计 50.4w 公积金支出。房租收益 1000 ,30 年总计 36w 收入(这肯定保守了,会涨的)
    那么,我们 diff 以下你还完贷款之后的状态
    1. 没买:你有 50.4w 公积金结余,6w 首付在手里,按照年利率 3%算,有 14.5w 了,两者加起来大概 65w
    2. 买房了:你手里有 47w 的房子,以及保守 36w 房租收入,合计 83w
    两者 diff = 18w ,除非房子跌倒 29w ,都建议买房。
    当然你如果后面还想再买房,公积金和首套首付比例、贷款利率等都会有变化。
    xieren58
        99
    xieren58  
       2024-02-21 15:25:54 +08:00
    买买买, 抄底...
    draguo
        100
    draguo  
       2024-02-21 15:34:59 +08:00
    有个风险需要考虑到,我们这老的房子 d 级危房都没人管了,更别提电梯了,这种情况这房子价值就归零了,而且是距离市中心开车五分钟的地方,另外你这地方租金这么高,那租房的人我觉得不会特别多,很难一直租出去吧
    1  2  
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